今回はマイホームを建てるかどうかで迷っている方の参考になればと思い、
- マイホームのリスク
- 賃貸のリスク
のどちらを取った方がトータル的にリスクが少ないのかをマイホームのリスクを取った側の目線でお話しします。
先に断っておきますが、私はFPでもないですし不動産関連の仕事についているわけではありません。
あくまでも、戸建てを建ててみて感じたそれぞれのリスクを素人目線でお話しするだけです。
プロ目線のお話は有益ですが、やはりプロの目線はユーザー目線とは少しずれたところを見ているように感じますので、素人の意見もなんだかんだと参考になると思います。
マイホームか賃貸かで悩まれている方はとりあえず参考にしてみてください。
ZEH仕様の戸建てと賃貸住宅では光熱費はどれくらい変わったのかを比較検証
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前提条件：ローンが払えないなら賃貸も厳しくないですか？
よくマイホームのリスクは住宅ローンだといわれます。
でも、マイホームか賃貸かを迷っている時点で住居にかかる費用は毎月発生していることを忘れていませんか？
- マイホーム費用の月々の返済
- 賃貸の毎月の家賃の支払い
たとえばマイホームを持つことでの月々の返済が賃貸の家賃の2倍以上まで膨れ上がってしまうのであれば支払いリスクが上昇しているのも頷けます。
しかし、賃貸比1.5倍くらいもしくはほぼ同額くらいであったとしてもマイホームだろうが賃貸だろうが支払いリスクは生じるわけです。
両親の持ち家に住む場合などを除いて、住居に対する費用というのは必ず発生するので住宅ローン＝リスクという考え方は改めてもいいでしょう。
住居に対する費用の割合が収入のどれくらいを占めているのかが重要なので覚えておきましょう。
見かけの費用だけではなく積んでおくべき費用まで考慮する
賃貸住宅の場合は月々の家賃に修繕費用などが含まれていますが、マイホームの場合は純粋に返済費用のみとなります。
- 外壁
- お風呂
- トイレ
- キッチン
などが壊れた場合の修理もマイホームであれば自費で負担する必要があります。
このあたりが賃貸住宅とマイホームの大きな違いですね。
住宅ローンは最大35年ローンですので、それぞれの修繕費用をざっくりと当てはめてみるとアットホームの一戸建て修繕費用の実態調査によると、約35年間で平均556万円の修繕費用がかかったようです。
これを月単位の負担額に換算すると13,000円となります。
マイホームの住宅ローン返済額+13,000円が実質的な支払額となると考えてよいでしょう。
修繕費を積み立てようと思ったら意外と大きな金額になりましたね…
全く修理が必要とならない住宅はありませんので、計画的に修繕費用を積み立てていくことを想定して住宅ローンの返済額は検討しておいた方がよいでしょう。
マイホームのリスクとメリット
それではマイホームのリスクとメリットを考えていきましょう。
マイホームのリスクは、
- 土地に縛られる
- 自然災害などで破損する可能性がある
- 固定資産税などの税金を払わなければならない
などが挙げられます。
マイホームは土地に縛られる
マイホームの1番の特徴は気軽に転居できないことです。
家族の都合でその土地に住み続けるのが難しい時や仕事のしがらみで転職を考えている場合などでも簡単に住まいを変えることはできないのは大きなリスクです。
フルローンでマイホームを購入した場合のローン期間は35年。
これだけの期間をかけてその土地で暮らしながら返済を行っていきますし、35年で支払いを無事終えられたとしてもそれ以降は返済なし＝家賃なしの状態で住めるのですから住まいを変えることはそうそうないでしょう。
つまり、マイホームを購入するということはその土地で一生を終えることに近しい意味を持ちます。
しかし、長い人生、いつどこで転居が必要となるかわかりません。
そんな場合にマイホームというのは重い足かせとなってしまうのは事実です。
もちろん、マンションなど比較的売却のしやすいものであれば話は少しだけ軽くなりますが、それでもマイホームがその土地に縛ることになる要素としては十分大きいでしょう。
自然災害などで破損してしまう可能性がある
マイホームで1番怖いのは自然災害です。
私の住む九州も熊本地震の際は甚大な被害が出ましたが、あの時の揺れはかなり大きくて怖かった記憶があります。
九州に限らず、ここ数年は日本国内のあちこちで大きな地震が起こっていますね。
地震への備えとしては地震保険がありますが、地震保険は火災保険額の1/2までしか保険金が下りません。
実質的に地震で家屋が倒壊するような被害にあった場合は肉体的・精神的だけではなく金銭的にも回収することはできないということ。
逆に、賃貸住宅であれば家財への被害は避けられないとしても新しい賃貸に引っ越すことでリセットすることができます。
マイホームは固定資産なので、固定資産ゆえに避けられない自然災害へのリスクは考えておいた方がよいでしょう。
地震だけじゃなく九州は毎年台風がやってくる・・・
台風シーズンはヒヤヒヤしながら過ごすことになりますよ。
水害も増えてきてるからどこに家を建てるのかはハザードマップも見ながら考える必要がありそうね。
固定資産税などの税金を払わなければならない
マイホームは賃貸住宅と違って個人または共同で所有する固定資産となります。
当然、毎年固定資産税を払う必要があります。
最初の3～5年間は固定資産税の減免措置を受けることができますが、それ以降は減免措置はありません。
家屋の資産価値は年々減少していきますが、土地の価値は変動します。
基本的には固定資産税の負担額は減っていくことにはなりますが、固定費として負担することになります。
どんな場所にどれくらいの家を建てるかで固定資産税の負担額は変わってきますが、住宅ローン返済額+1～2万円を払うようなイメージでいると月々の負担額の目安にすることができます。
団体信用生命保険への加入で万が一の際に備えることができる
住宅ローンを組む際は基本的には団信＝団体信用生命保険への加入が原則となります。
団体信用生命保険は、住宅ローンを組んだ被保険者に万が一のことがあった場合でも保険金で住宅ローンを完済することができる保険です。
- 死亡または高度障害
- ガンや脳卒中などの疾病
これらに該当した場合は保険会社から住宅ローンを組んでいる銀行に対して支払われます。
ただし、すべての団信が死亡や高度障害に加えてガン・脳卒中などの疾患もカバーしているかというとそうではありません。
特に、マイホームを購入しようとする段階で重篤は病気にかかっている場合は団信への加入が困難な場合もあります。
この団体信用生命保険への加入で万が一のことが起こっても住宅ローンを完済することができるので治療費と住宅ローンの2重苦に見舞われることもありません。
マイホームの購入を検討するのであれば団体信用生命保険への加入で万が一の事態へのリスクヘッジになるのが最大のメリットになります。
マイホームを検討する上で団信への加入が可能かどうかはとても重要な判断基準。
団信に入れないのであれば安全に安全を重ねても足りないくらいのリスクを見込んで、それでもなんとかなると判断できるようでなければマイホームを諦めた方が賢明といえるでしょう。
マイホームの購入は金額面でのリスクが大きすぎるので、団信のあるなしはリスクヘッジの上でとても重要になります。
賃貸住宅のリスクとメリット
次に賃貸住宅のリスクとデメリットについてについて考えていきます。
賃貸住宅のリスクは、
- 資産にならない
- 病気でも家賃を払い続けなければならない
これに尽きると思います。
逆に、これ以外にはたいしたリスクはありません。
でも、賃貸に住んでいるとどんなリスクがあるのか意識しないまま暮らしている部分はありますので少し掘り下げてみますね。
賃貸住宅に住んでいても資産にならない
ここは誰もが知っている事実ですが、賃貸住宅に住んでいても資産にはなりません。
たとえば家賃を35年間払い続けたとしても資産にはならないんです。
さすがに賃貸住宅の家賃の方が住宅ローンよりも安いだろうとは思いますが、それでも35年払い続ければ住宅ローンの半額以上は払っていることになるんじゃないでしょうか？
- 住宅ローン額：3,500万円 ※フルローンでこの金額と仮定
- 2LDK 5万円/月に35年間住んだ場合：2,100万円
- 住宅ローンと同額の家賃になるまでの期間：約58年
まぁ、2LDKで家賃5万円、なおかつソコソコきれいで住んでいられるような物件は都心部には皆無でしょう。
私の住んでいるド田舎であればこれくらいの家賃でも普通に暮らせる賃貸はあります。
ずーっと賃貸に住み続けたとしても住宅ローンと同額の家賃になるまで約58年ということになります。
58年後には戸建て住宅ならほとんど土地代のみ、マンションだったとしても築58年以上のマンションってなかなかに古いですよね。
資産として残せるとしても経年劣化を考えればマイホームもそれほどたいした資産は残らないかもしれませんね。
病気でも家賃を払い続けなければならない
人生は長いのでなにがあるかわかりませんので大病を患うこともあるでしょう。
たとえば、
- ガンになって治療費が大きな負担になる
- 事故に巻き込まれて障害が残った
こんなケースは考えられないわけじゃないですよね？
賃貸住宅に住み続けていても住宅ローンの団体信用生命保険のような保証はありません。
生命保険はかけていると思うので負担を減らすことはできると思いますが、どんな大病を患っても賃貸に住み続ける以上は家賃は必ず払わなければなりません。
ここは明らかに賃貸住宅の方がマイホームよりも劣ってしまうリスクになるのでしっかりと覚えておきましょう。
団体信用生命保険は住宅ローンの支払いのための保険ではありますが、長い目で見れば住居費にかかる保険と同じ意味となります。
賃貸に住み続けるつもりの方も団体信用生命保険のメリットについては一度考えてみる価値はあるでしょう。
暮らしに合わせて住居を変えることができる
賃貸住宅がリスクやデメリットばかりかというと実際はそうではないの忘れてはいけません。
賃貸住宅のメリットはなんといっても自由に引っ越しができること。
たとえば、
- 10～20代：進学・就職とともに1人暮らしを始める
- 20～30代：同棲や結婚、ゆったりとした住まいへの転居
- 40～50代：子育て、家族の独り立ち
- 60～70代：老後の生活
といったようにライフステージごとに家に求められる広さが変わってきます。
あくまでもザックリと書き出してみただけですが、家族が増えれば広い家も必要ですし家族が独り立ちすれば必要に応じた広さの家に引っ越すこともできます。
その時々のライフステージに見合った家に住むことで家賃の無駄も減らすことができるのが賃貸住宅のメリットですね。
ライフステージ以外にも仕事の都合による引っ越しもしやすいメリットがあります。
- 転職
- 倒産・リストラ
すでに終身雇用制は崩れたも同然の状態になってきていますので、1つの会社にずっと務めることができるかどうかは怪しいですね。
しかし、マイホームを構えてしまうとその土地に縛られるため転職もしにくく、会社が倒産してしまい職を変えるしかない状況になったとしてもやはり土地に縛られるため職の選択肢が狭くなってしまいます。
就労条件が制限されることがマイホームのデメリットであり、制限がないことが賃貸住宅のメリットになります。
この点はしっかりと考えておいた方がよいでしょう。
私はマイホームを購入しました。
必然的に今の会社にはがんばってもらわないといけないですし、私自身も家族と家を守るために必死で働かなければなりません。
賃貸住宅の場合は転居しやすいメリットがあるから、不測の事態が起こったとしても柔軟に対応できるのが魅力ね。
最終的にはやはり「お金」がモノを言います
長々と書き綴りましたが、結局のところマイホームのリスクも賃貸住宅のリスクも「お金」にいきつきます。
資産が十分にあればマイホームの支払いに困ることもありませんし、万が一のことがあっても乗り越えていけるだけの資産があれば鬼に金棒です。
十分な資産があればあえてマイホームでなくてもワンランク上の賃貸住宅に住み、その時々のライフステージにあった場所に住むことができます。
しかし、資産が十分にある方はほんの一握りです。
しっかりとしたライフプランを立てることでようやく安定した暮らしが実現できるという方がほとんどです。
私は定住して地域そのもののに親しみを持って暮らしていくのが理想です。
できるなら広い庭がある家でゆったりと暮らしていきたい。
ファイナンシャルプランナーの方にも相談してマイホームを持つことで金銭的に困窮してしまうことがないかどうかも検討した上でマイホームの購入に踏み切りました。
自分の思い描くライフプランを計画してみて、それに見合った資産計画を検討したうえでマイホームと賃貸住宅のどちらのリスクを取るべきかを検討してみてはどうでしょうか？
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