我が家はフルローンの35年420回払いで住宅ローンを組んでいます。
低金利で借り入れられたとはいえ、そもそもの借入額が大きいため返済を締める金利分はかなり高くなっています。
金利が発生するということは実際の借入額よりも多くの金額を返済しなくてはいけなくなります。
だったら少しでも少なくしたい、圧縮したいと思うのが普通の考えですよね。
そこで今回は繰り上げ返済が住宅ローン金利を圧縮にどれくらい効果があるのかを考えてみます。
オール電化の新築一戸建てをZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)仕様で建てた理由
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借入額3,000万円・35年ローン、ローン金利0.8%として総支払額を計算する
| ローン返済と支払った金利分の費用 | |||
| 返済期間 | ローン返済残額 | 返済額 | 支払った金利 |
| 1年目 | 29,142,857 円 | 857,142 円 | 236,857 円 |
| 5年目 | 25,714,285 円 | 4,285,714 円 | 1,115,714 円 |
| 10年目 | 21,428,571 円 | 8,571,428 円 | 2,060,000 円 |
| 15年目 | 17,142,857 円 | 12,857,142 円 | 2,832,857 円 |
| 20年目 | 12,857,142 円 | 17,142,857 円 | 3,434,285 円 |
| 25年目 | 8,571,428 円 | 21,428,571 円 | 3,864,285 円 |
| 30年目 | 4,285,714 円 | 25,714,285 円 | 4,122,857 円 |
| 35年目 | 0 | 30,000,000 円 | 4,210,000 円 |
借入額3,000万円としてフルローン35年、借入金利0.8%の場合の返済内訳はこんな感じになります。
3,000万円を420ヶ月で割って返済していったという計算だと月々の返済金額は71,429円となります。
年間の返済金額は同じでも実際にはボーナス払いで変動はあるはずですが、今回は毎月固定額の返済として簡単に計算しています。
35年できっちり返済となりますが、35年間で支払った金利分の費用負担額は421万円となりました。
つまり、家の購入費用は3,421万円になったいうことですね。
ここポイントですので覚えておいてくださいね！
3,000万円の家を購入したつもりが実際には3,421万円だったってことかー。
金利費用の421万円、どう考えても少ない金額じゃあないわよね。
なんとかできないのかしら？
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100万円繰り上げ返済した場合の総支払額を計算してみる
| 100万円の繰り上げ返済を行った時期と総支払額 | |||
| 繰り上げ 返済時期 |
総支払額 | 支払った金利 | 繰り上げ返済を しなかった場合との差 |
| 1年目 | 33,941,677 円 | 3,941,667 円 | -268,333 円 |
| 5年目 | 33,973,667 円 | 3,973,667 円 | -236,333 円 |
| 10年目 | 34,013,667 円 | 4,013,667 円 | -196,333 円 |
| 15年目 | 34,053,667 円 | 4,053,667 円 | -156,333 円 |
| 20年目 | 34,096,667 円 | 4,093,667 円 | -116,333 円 |
| 25年目 | 34,133,667 円 | 4,133,667 円 | -76,333 円 |
| 30年目 | 34,173,667 円 | 4,173,667 円 | -36,333 円 |
| 35年目 | 34,210,000 円 | 4,210,000 円 | 0 円 |
100万円を繰り上げ返済した場合にどれくらいローン金利を圧縮することができるかどうかをまとめました。
繰り上げは、たとえば1年目なら1年目の終わりにおこなっている計算です。
100万円の繰り上げ返済が1年遅れるごとにローン金利圧縮額が8,000円ずつ減っていくと考えてください。
1年目の終わりに100万円の繰り上げ返済をおこなえば268,333円の金利圧縮効果があります。
100万円を貯金でこれだけの金利をもらうには楽天銀行の高金利0.02%であっても1341年かかります。
手持ちの現金を増やすことよりも繰り上げ返済していく方が結果的に貯金につながりそうだね。
ある程度の生活防衛資金は確保した上で繰り上げ返済を積極的にするとよさそうね！
この計算は100万円の繰り上げ返済を1回しただけのもの。
思ったよりも余裕がある場合はさらに返済スピードを早めることで金利の圧縮が期待できます。
ちなみに、ローン残高が減ると住宅ローン減税分の還付額は減ることになりますが、繰り上げ返済による金利圧縮効果の方が大きいのでそれほど気にする必要はないでしょう。
考え方によっては、住宅ローン減税が終わってから一括で繰り上げ返済するのもありですね。
住宅ローンは繰り上げ返済で金利を圧縮しよう
今回は住宅ローンの繰り上げ返済でローン金利の圧縮にどれくらいの効果があるのかを確認してみました。
早い時期に100万円の繰り上げ返済をできれば20万円以上も金利を圧縮することができる可能性大です。
最近ではまとまったお金でなくても少額から繰り上げ返済が可能なこともあります。
手数料が発生する恐れもあるので効果を確認しながら積極的に返済をおこなっていきましょう。
注意点は生活防衛資金を残しておくこと。
これだけ気を付けておけばOKですので住宅ローンを組まれている方は参考にしてみてください。
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